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商业地产库存承压 全国写字楼空置率近两成_华宇娱乐


比起住宅面临的高库存,我国商业房地产的库存状况更令人担忧。全国房地产库存没有问题。这是非住宅库存。

全国政治协商委员、上海社科院研究员张伟明最近对21世纪经济报道记者表示,这一部分还包括商场、写字楼、综合体及工业、旅游等产业地图。而且,土地性质的变化可玩性大,容易被忽视。

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在房地产市场走向库存的大环境下,房地产库存结构性问题慢慢暴露出来。据各机构统计,与住宅面临的高库存相比,我国商业用地的库存状况更令人担忧。RET礼仪德中国商业土地研究中心的数据显示,截至2015年12月,全国写字楼平均空缺率为18%,商业营业用房空缺率为30%,不足以表示不足。

过去几年的商业房地产投资热和最近的经济增长速度上升,被指出是商业房地产库存低的企业的主要原因。分析人士指出,共享经济的蓬勃发展、创业空间等平台经常出现,为重新考虑商业房地产铺平了道路。但是,要想大规模脱华,仍然需要很长的过程。

商业房地产库存主要集中在二三线城市库存上,集中在二三线城市对我国房地产的总库存规模上,目前没有权威的数据统计。但是商业房地产整体短缺情况严重,早就广泛尊重行业。据RET礼仪德中国商业房地产研究中心统计,截至2015年12月末,我国商业房地产库存减少到约2.66亿平方米,写字楼销售面积比11月减少到128万平方米,商业营业用住宅销售面积减少到458万平方米。

商业房地产面对比住宅更不利的脱华压力,现状显著。该机构做出了回应。

据英硕集团研究中心统计,截至去年第三季度,目前全国开发商下属无法创造租金或销售收入的商业项目体量已经超过2.5亿平方米,达到历史最低水平。虽然商业房地产库存规模比住宅库存小,但商业房地产的地价、建设、后期运营费用均明显低于住宅项目,因此吸引资金的能力优于住宅。商业地产库存主要集中在二三线城市。

就写字楼市场而言,根据第一太平戴维斯的看法,一线城市作为最重要的商业、金融中心,很多跨国公司和国有企业来设立地区总部。因此,一线城市的写字楼空置率也是全国最低水平。相比之下,近年来二线城市A级写字楼库存迅速减少,但市场需求非常低迷,空缺率提高。该机构的数据显示,全国主要城市中,北京、上海、深圳的A级写字楼市场规模较大,空缺率均在10%以下。

杭州、武汉、成都等地的A级写字楼空置率均达20%。沈阳、重庆、长沙共计30%。无锡的情况比较严重,A级写字楼市场的空缺率达到50%。

最近,白鱼实施零首付政策,引进了引人注目的沈阳,并于2015年登上了商业房地产供应高峰。数据显示,截至2015年底,沈阳写字楼空置率同比下降10.9%至40.6%。A级写字楼租金为每平方米每月人民币132.7元,同比暴跌2.0%。而且,沈阳市A级写字楼市场今后将有大规模的新项目进入市场,从而加剧库存压力。

即使住房供应严重不足,房价迅速下跌的烧酒也面临着商业房地产供应不足的现象。据第一太平戴维斯的统计,苏州的A级写字楼空缺率也达到20%。商业零售市场的库存大体相似。

天津、沈阳、无锡、青岛等地的空缺率明显低于其他热点城市。第一太平戴维斯回答说,近年来很多城市的商业零售市场供应充足,空置率呈圆形收缩趋势。政策红利下降需要时间,商业房地产库存低的企业包含多种原因。据张永明透露,众说纷纭,2011年我国全面实施限购令后,房地产企业大量投资于非住宅(写字楼、商业)。

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地方政府的情况是,商业类事业也不利于城市形象的提高,因此对非住宅项目的土地审查和建设也提出了抗议。英硕集团的数据显示,2008 ~ 2014年全国大厦和商业营业用房研发投资额分别增长383%和328%,明显低于同期住宅研发投资的187%。与住宅不同,商业房地产的景气程度与经济状况密切相关。

近年来,我国面临经济结构调整、经济增长速度上升,企业投资运营、居民消费均受到影响,客观上影响了商业房地产的发展。与此同时,电子商务业务的迅速发展对零售业产生了一定的影响。据统计厅透露,2011年我国固定资产投资(不包括农户)增速为23.8%,到2015年为止降至10%,达到50%。

全国社会消费品零售总额的增速也从17.1%降至10.7%,在过去5年里跌幅超过37.4%。另外,与住宅相比,商业房地产对选址、投资、运营等的专业化拒绝更高,运营商的可玩性更大。

一旦破产,商人招募困难,空缺率低的现象更容易出现。RET礼仪中国商业土地研究中心总经理崔忠彦对21世纪经济报道记者回答说,对于零售商砖,目前大部分追加购物中心都部署了二线城市非核心商圈,有效的市场需求严重不足,无法负担消费。其次,商业房地产运营中经常发生大量同质化竞争现象,产品竞争力严重不足。

崔崇彦指出,面对清除库存的压力,除了更准确的初期目标客群定位、差异化的吸引外,还可以利用目前万中创业的契机,引入购物中心主导的办公模式,降低商场空缺率。国务院去年11月22日公布《关于减缓发展生活性服务业增进消费结构升级的指导意见》,其中提到大力发展符合大众消费市场需求的细分形式,包括旅馆民宿、短租公寓、长租公寓等。

据指出,租赁公寓首次被写成国务院的政策文件,是商业房地产库存最重要的地下通道。但是过去几年的大量商业房地产投资仍然处于收获期。

这也要求未来商业房地产的库存规模以后可能会减少。分析人士认为,消化大量商业房地产库存仍然需要多年的过程。

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